PDV na građevinsko zemljište dići će cijene nekretnina

Na javnoj raspravi nacrt izmjena Zakona o porezu na dodatu vrijednost.

U obrazloženju je navedeno da ovo oporezivanje može imati uticaj na buduće povećanje cijena nekretnina, kao i da očekuju da će ova norma povećati državne budžetske prihode za najmanje tri-četiri miliona eura.

Ukazano je da se ova norma uvodi kako bi se zakon uskladio sa direktivom Evropske unije (EU), ali i kako bi se spriječile utaje poreza jer su poreske vlasti primjetile da se u ugovorima o prodaji izgrađenih objekata vrijednost zemljišta predstavlja i do 50 odsto kupoprodajne cijene kako bi se smanjila poreska obaveza.

Prema Zakonu o etažnoj svojini vlasnici stambenih i poslovnih objekata u zgradama, suvlasnici su i građevinskog zemljišta - urbanističke parcele na kojoj je izgrađen taj objekat, zbog čega se i ono nalazi u kupoprodajnoj cijeni a sada bi se oporezivalo.

Javna rasprava o nacrtu izmjena i dopuna zakona traje do 14. decembra, a primjedbe se mogu dostavljati Ministarstvu finansija.

Sagovornik “Vijesti” iz kompanija koje se bave stanogradnjom kazao je da će sigurno uticati na cjenu i da ona samo po ovom osnovu može biti veća za najmanje 50 eura po kvadratu.

“Ako imate parcelu od 2.000 kvadrata građevinskog zemljišta koje u Podgorici ne košta ispod 500 eura po kvadratu, njena vrijednost bi bila milion eura, a PDV na taj iznos 210.000 eura. Na tolikoj parceli možete izgraditi do 4.000 kvadrata stambenog prostora, što je trošak PDV-a od 52 eura po kvadratu. Ako je parcela veća i skuplja, a često je cijena preko 500 eura, onda je i porez veći i veći je uticaj na konačnu cijenu. Ostaje da nam objasne da li bi ovaj iznos bio u osnovici za obračun poreza na promet nepokretnosti”, rekao je sagovornik “Vijesti.

“Prema važećim zakonskim normama, promet proizvoda ne obuhvata promet zemljišta, što nije usklađeno sa EU Direktivom 2006/112. Evropska komisija je više puta ukazivala da ovo pitanje mora biti predmet usklađivanja. U praksi je česta situacija da se na fakturama za promet novoizgrađenih objekata i pripadajućeg zemljišta vrijednost zemljišta prikazuje u iznosu od 50% ukupne vrijednosti fakture. Takvo postupanje jasno ukazuje na zloupotrebu zakonske norme i pokušaj poreske evazije”, navedeno je u obrazloženju zakona koji je pripremio kabinet ministra finansija Novice Vukovića, pišu Vijesti.

Iz Ministarstva finansija ukazuju da ovakav dosadašnji pristup nije u skladu sa principima na kojima se zasniva porez na dodatu vrijednost novoizgrađenih objekata, kao ni evropskom legislativom, budući da građevinsko zemljište ima komercijalnu vrijednost i koristi se za obavljanje ekonomske djelatnosti zbog čega i ovaj promet treba da bude oporezovan PDV-om.

“Predložene zakonske izmjene imale bi direktan pozitivan uticaj na budžet Crne Gore, kroz povećanje prihoda od oko 3-4 miliona eura godišnje, po osnovu oporezivanja građevinskog zemljišta uz novoizgrađene objekte. Uvođenjem oporezivanja građevinskog zemljišta u sistem PDV-a smanjuje se mogućnost za prikrivanje stvarnih cijena u građevinskom sektoru. Poreska uprava će raspolagati preciznijim i kvalitetnijim informacijama o prometu i cijenama novoizgrađenih objekata, kao i pouzdanijim podacima o samim poreskim obveznicima. Negativni uticaji predloženih zakonskih izmjena ogledaju se u mogućem povećanju cijena nekretnina na tržištu Crne Gore, ukoliko investitori odluče da za visinu poreza na zemljište izvrše uvećanje cijene novoizgrađenih objekata. Međutim, teško je procijeniti da li će se ovo u praksi stvarno i desiti imajući u vidu već visoke cijene na tržištu nekretnina”, navedeno je u obrazloženju, prenose Vijesti.

Posebna pažnja prilikom izrade ovog nacrta zakona, kako ističu, posvećena je preciznijem definisanju poreskog tretmana prometa građevinskog zemljišta.

“U skladu sa važećim propisima EU, promet građevinskog zemljišta koji je funkcionalno i pravno povezan sa izgradnjom objekta smatra se jedinstvenom transakcijom, odnosno prometom koji prati sudbinu objekta. Time se izbjegava vještačko razdvajanje zemljišta i objekta u poreske svrhe, što doprinosi većoj pravnoj jasnoći i sprečavanju poreskih zloupotreba. U tom kontekstu data je jasna definicija građevinskog zemljišta kao zemljišta za koje je izdat akt kojim se odobrava gradnja, u skladu sa zakonom kojim se uređuju način i uslovi izgradnje objekata. Dodatno je upotpunjena i definicija poreskog obveznika koji povremeno obavlja djelatnost, u dijelu da se poreskim obveznikom pored ostalog smatra i povremena aktivnost koja se odnosi na isporuku novoizgrađenih građevinskih objekata ili djelova građevinskih objekata kao i građevinskog zemljišta”, navedeno je u obrazloženju.

Građevinskim zemljištem, koje će biti predmet oporezivanja, smatra se zemljište za koje je izdat akt kojim se odobrava gradnja, u skladu sa zakonom kojim se uređuju način i uslovi izgradnje objekata, kao i da je građevinsko zemljište na kojem je objekat izgrađen sastavni dio ukupnog prometa novoizgrađenog objekta.

To znači da se u budućim kupoprodajnim ugovorima mora posebno navesti veličina i vrijednost zemljišta koje pripada objektu, a koje se prenosi na kupca, i poseban obračun PDV-a za njega.

Za ugovore koji budu zaključeni prije stupanja na snagu i za koje u cjelosti bude izvršena avansna uplata, primjenjivaće se sadašnje odredbe, odnosno neće biti PDV-a na građevinsko zemljište.

“Na ovaj način stvorena je mogućnost da kompanije koje su već započele aktivnosti, uz ispunjenje dodatnih propisanih uslova, budu izuzete od primjene opšte poreske stope na već formirane cijene zemljišta. Ova mjera ima za cilj da obezbijedi kontinuitet poslovnih planova i investicionih aktivnosti, uz istovremeno poštovanje poreskih pravila i očuvanje pravne sigurnosti za subjekte koji su postupali u skladu sa važećim propisima u trenutku pokretanja projekta”, navedeno je u obrazloženju.

Od 1. januara PDV broj sa prefiksom “ME”
U okviru planiranih mjera za usklađivanje sa praksom zemalja članica EU predviđeno je uvođenje PDV broja karakterističnog za EU sistem.

“Kao preduslov za efikasnu razmjenu podataka u prekograničnom prometu, PDV registracioni broj će se formirati dodavanjem oznake “ME” ispred postojećeg poreskog identifikacionog broja (PIB). Ova struktura omogućava standardizaciju i olakšava identifikaciju poreskih obveznika iz Crne Gore u sistemima buduće razmjene informacija unutar EU. Uvođenje novog PDV broja planirano je od 1. 1. 2026. godine, sa primjenom novog IRMS sistema od strane Poreske uprave Crne Gore”, navodi Ministarstvo finansija.

Ova izmjena predstavlja korak ka harmonizaciji poreskog sistema, stvarajući tehnički preduslov za buduću razmjenu informacija o prometu i porezu na dodatu vrijednost i digitalizaciju administrativnih procedura.

Predlogom zakona je definisano i da je uvoz putničkih vozila od strane lica sa invaliditetom, a koja su oslobođena od plaćanja carine, uz uslove propisane carinskim propisima, oslobođen plaćanja PDV-a pri uvozu, bez dodatnog uslova “posebnog podešavanja”.

“Reformom je razrađen član kojim se definiše mjesto prometa usluga, a koji je često u praksi bio predmet različitog tumačenja, unaprijeđen je i poreskim obveznicima će biti pružena jasnija definicija osnovnog principa određivanja mjesta prometa kao i izuzeci koji su razrađeni kroz dodate članove zakona”, navode iz Ministarstva finansija.

Reformom se precizira da se nulta stopa PDV primjenjuje na promet proizvoda i usluga namijenjenih za lične potrebe stranog osoblja, diplomatskih i konzularnih predstavništava, uključujući i članove njihovih porodica, isključivo uz uslov uzajamnosti.